Monatsbericht
Markt | Portfolio-Update
08 | 2022
Bis Mitte August setzte sich die Markterholung fort, wurde aber dann durch gemeldete Inflationszahlen, die höher als erwartet ausfielen, jäh unterbrochen.
Damit verflogen auch die Erwartungen, dass zukünftige Zinserhöhungen moderater ausfallen könnten. Vor allem die geldpolitischen Maßnahmen der Fed mit dem Ziel, die Inflation abzukühlen, waren die Haupttreiber für die unruhige Entwicklung auf den Weltmärkten. So gerieten die Börsen unter Verkaufsdruck und alle Märkte schlossen niedriger als einen Monat zuvor. Angeführt vom Nikkei mit einem Minus von -1,45 Prozent folgte der S&P 500 mit -2,71 Prozent. Der Eurostoxx 50 Index lag den dritten Monat in Folge auf dem dritten Platz mit -5,09 Prozent (alle Zahlen in EUR).
In diesem Monat haben sich die globalen REIT-Märkte etwas schwächer entwickelt als die breiteren Aktienmärkte. Beste Region war Asien mit einem Rückgang von -2,31 Prozent, gefolgt von Nordamerika mit -4,82 Prozent. Europa belegte mit -10,79 Prozent den letzten Platz. Insgesamt sank der EPRA Global REIT Index im vergangenen Monat um -4,90 Prozent (alle Zahlen in EUR). Der britische REIT-Index fiel im vergangenen Monat sogar um -12,93 Prozent und liegt nun rund 360 Basispunkte hinter dem europäischen REIT-Index in diesem Jahr.
Unser Modellportfolio, dem auch unser Fonds „QSF-DeA Global REITs“ folgt, schloss den August dank der internationalen Ausrichtung mit einem Verlust von -6,16 Prozent ab (zur Information: Unsere Fondsperformance seit der Auflage ist bis Ende August positiv). Für das Modellportfolio ergibt sich eine Jahresperformance von -11,16 Prozent, die nicht allzu weit hinter der Performance des globalen REIT-Index von -8,10 Prozent zurückliegt. Wichtiger ist jedoch, dass das Portfolio in diesem Jahr bisher eine Dividendenrendite von +5,23 Prozent (brutto ohne Quellensteuer) erzielen konnte, das sind 150 Basispunkte mehr als die Dividendenrendite des Global REIT Index.
Im August zeigten alle Sektoren eine negative Performance, aber im Gegensatz zu allen anderen Monaten dieses Jahres gab es keine klare Unterscheidung zwischen den Sektoren. Der Sektor Hotels mit der besten Performance verlor -3,0 Prozent und der schlechteste Sektor Büros -7,7 Prozent. Alle anderen bewegten sich sehr eng innerhalb dieses Bandes. Der Hauptgrund für die Entwicklung des Sektors Büros war die wachsende Sorge, dass Remote-Arbeit im nächsten Winter für die Büronachfrage von entscheidender Bedeutung sein wird. Wenn wieder mehr von zuhause aus gearbeitet wird, könnte der Leerstand in die Höhe schnellen und damit die Mieteinnahmen dämpfen. Nur erstklassige, nachthaltige Büros werden die Mieten erhöhen können und somit einen Wertverlust in den folgenden Monaten verhindern.
Die starke Mieternachfrage nach Lagergebäuden unterstützt weiterhin das Mietwachstum in diesem Sektor, aber die wirtschaftliche Unsicherheit und die steigenden Zinssätze sorgen für Unsicherheit hinsichtlich der Aktienkursentwicklung von Logistik-/Industrie-REITs. Bis jetzt ist die Dynamik des Mietwachstums jedoch noch ungebrochen. Vor allem in den USA sind diese REITs auf dem besten Weg, ihr operatives Geschäft noch schneller zu steigern als im Jahr zuvor. Auch in Europa führt das Wachstum aufgrund von Neuentwicklungen und inflationsabhängigen Mieten zu steigenden Erträgen, was dem Rückgang der Vermögenswerte entgegen wirkt.
Für die Einzelhandels-REITs hat sich das Bild nicht wirklich geändert. Nach einer kurzen Erholung sinkt angesichts der drohenden Rezession und höherer Zinsen die Nachfrage nach Einzelhandels-REITs schon wieder. Rückläufige Umsätze bei den Mietern belasten die REIT-Werte im Non-Food-Bereich. REITs im Bereich Lebensmitteleinzelhandel hingegen sind für ein Mietwachstum in den folgenden Monaten immer noch gut positioniert.
Derzeit stehen REITs vor einer schwierigen Situation. Kapitalerhöhungen können bei den aktuellen Kursen nur zu starken Abschlägen zum NAV durchgeführt und/ oder Kredite nur zu höheren Zinsen aufgenommen werden. So verbleibt alleine der Verkauf von Immobilien als einzige praktikable Option, um weiteres Wachstum zu finanzieren und gleichzeitig den Verschuldungsgrad niedrig zu halten. Dies würde helfen, weiteren Schocks durch höhere Zinsen bzw. sinkenden Vermögenswerten standzuhalten. Vor allem in Europa gehen Abschläge auf das Nettovermögen bereits von einem Rückgang der zugrunde liegenden Immobilienwerte um 10-50% aus, was für die meisten Risikoszenarien ein ausreichend hoher Puffer sein sollte. Darüber hinaus können indexgebundene Mieterhöhungen Wertverluste verhindern.
Vor diesem Hintergrund bevorzugen wir nach wie vor die konservativeren Sektoren Industrie, Rechenzentrum und Gesundheitswesen, da sie in der Regel langfristige inflationsgebundene Mietverträge haben.
Die quantitative Straffung durch die US-Notenbank, die im nächsten Monat in Gang kommen soll, wird ein weiteres Risiko für die Märkte darstellen. Aber wie im vergangenen Monat angedeutet, könnten die langsameren Wirtschaftswachstumserwartungen die Zentralbanken zwingen, die Zinssätze nicht zu stark zu erhöhen. Dies würde die Aktienmärkte stützen, dennoch wird das Wachstum in diesem Jahr niedriger ausfallen als erwartet.
Mit bisher mehr als 5,2 Prozent Dividendenrendite haben wir unsere Prognose einer Dividendenrendite von 4,0 bis 5,0 Prozent für das Gesamtjahr 2022 bereits übertroffen. Andere Faktoren wie die hohe Inflation, die höheren Zinsen und das geringere Wirtschaftswachstum werden für den Rest des Jahres anhalten. Die Volatilität ist hoch und die Marktentwicklung ist vollständig datengetrieben, aber wir halten daran fest, dass die Gesamtrendite für 2022 insgesamt positiv sein könnte.
Für weitere Informationen zu unserem DeA Global REITs Fonds, der Performance, Chancen und Anlagemöglichkeiten kontaktieren Sie uns gern oder schauen Sie unter deacapitalregermany.eu/dea-global-reits-fonds.
Ihre Ansprechpartner
Dr. Thorsten Schilling
Thorsten.Schilling@deacapital.com
+49 69 50602 6700
