Jahresbericht und Ausblick
Markt | Portfolio-Update
2022/2023
Rückblick, Zusammenfassung und Ausblick – mit 2022 ist ein schwieriges Jahr mit Inflation, steigenden Zinsen und Krieg in der Ukraine zu Ende gegangen.
Gleich Anfang 2022 wurden die Befürchtungen über die Auswirkungen der Omicron-Welle durch ein neues Gespenst namens Inflation ersetzt. Darüber hinaus gab es Bedenken, dass internationale Entwicklungen wie Chinas Zero-COVID-Politik oder eine Energiekrise, ausgelöst durch einen militärischen Konflikt zwischen Russland und der Ukraine, das Wirtschaftswachstum dämpfen könnten. Im Februar wurde es dann zur Gewissheit: der vollständige Angriff auf die Ukraine führte zu zusätzlichen Risiken für die Weltwirtschaft, die bereits unter der steigenden Inflation und der anhaltenden Pandemie litt. Obgleich es Ende März zu einer zeitweisen Erholung kam, weil die Märkte hofften, dass eine diplomatische Lösung zwischen Russland und der Ukraine die negativen Auswirkungen auf das Wirtschaftswachstum verringern könnte, endete das erste Quartal insgesamt mit einer negativen Entwicklung für alle Regionen. Die globalen REIT-Märkte entwickelten sich etwas besser als die breiteren Aktienmärkte und konnten das erste Quartal noch im positiven Bereich abschließen.
Das zweite Quartal 2022 war geprägt von weiteren Unsicherheiten und widersprüchlichen Erwartungen. Eine toxische Kombination aus hoher Inflation, massiver Energie- und Nahrungsmittelknappheit und allgemeinen Tendenzen zur Deglobalisierung belastete die Weltwirtschaft. Überraschenderweise wurde all dies von den Finanzmärkten nicht wirklich eingepreist, da die Anzeichen für einen Anstieg der Inflation durch die Hoffnung gemildert wurden, dass die Handelsspannungen zwischen China und den USA nachlassen könnten. Diese Hoffnungen waren jedoch nicht von langer Dauer und die Aktienmärkte beendeten das zweite Quartal erneut mit Verlusten. Warnungen wurden immer lauter, dass Zinserhöhungen der Zentralbanken zu einem wirtschaftlichen Abschwung führen könnten. Gleichzeitig drückte der starke Anstieg der Inflation und das Umfeld steigender Zinsen die Aktienmärkte. Anders als im ersten Quartal konnten sich REITs diesem Abwärtstrend nicht entziehen, und insbesondere die steigenden Zinsen führten zu einer Underperformance gegenüber den breiteren Märkten. Anleger schichteten Investitionen aus Immobilienaktien, die aufgrund ihrer regelmäßigen Ausschüttungen als Ersatz für Anleihen gekauft wurden, zurück in den Rentenmarkt um.
Das dritte Quartal begann mit einer Erholung, da die konjunkturelle Abschwächung und drohende Rezession zu einem deutlichen Rückgang der Erwartungen für zukünftige Zinserhöhungen führte. Dies löste, zusammen mit den überwiegend guten Quartals- und Halbjahresberichten vieler Unternehmen, einen deutlichen Kursanstieg an den Börsen aus. Aber auch diese Hoffnungen wurden bald wieder enttäuscht, weil sich die Anzeichen mehrten, dass die führenden Zentralbanken ihre restriktive Haltung im Kampf gegen die hohe Inflation beibehalten würden. Zudem wurden die Hoffnungen auf eine Trendwende im Krieg zugunsten der Ukraine durch neue Eskalationsängste ersetzt. Die Aktien gerieten unter Verkaufsdruck und alle Märkte schlossen im dritten Quartal wieder tiefer. Nach einer zwischenzeitlichen, einmonatigen Outperformance im Juli folgten die globalen REITs den Gesamtmärkten und beendeten auch das dritte Quartal mit einer schwachen Wertentwicklung.
Im vierten Quartal 2022 setzte sich der eingeschlagene Pfad fort. Es ging weiterhin um steigende Zinsen und Rezessionsängste, die die Märkte belasteten. Die Stimmung änderte sich, als Berichte auftauchten, wonach mehrere Zentralbanken, insbesondere die FED, ein weniger restriktives Tempo in Betracht ziehen würden. Hierbei unterstützend: die sinkenden Renditen von Staatsanleihen und der deutliche Rückgang des Gaspreises. Die Aktien erholten sich und diese positive Stimmung hielt bis Dezember an. Dann jedoch führte der robuster als erwartet ausgefallene US-Arbeitsmarktbericht zu einer Trendwende, weil mit einer Lockerung der Geldpolitik nun nicht mehr gerechnet wurde.
Insgesamt war es das schlechteste Jahr für den breiteren Aktienmarkt seit der großen Finanzkrise im Jahr 2008.
Performance REITs und Immobiliensektoren
Die negative Entwicklung 2022 spiegelte sich auch auf den globalen REIT-Märkten wider. Insgesamt war die Performance zwar im vierten Quartal besser als an den breiteren Aktienmärkten, aber das reichte nicht aus, um für das Gesamtjahr eine vergleichbare Performance zu erzielen. Dennoch zeigten REITs erneut ihren großen Vorteil gegenüber „normalen“ Aktien, nämlich ihre langfristig stabilen Erträge. Die Dividendenzahlungen waren mit 4,5 Prozent mehr als 200 Basispunkte höher als die Dividenden der breiteren Aktienmärkte und deutlich höher als die von Anleihen. Ein echtes Plus für Anleger, die ein hohes regelmäßiges Einkommen anstreben.
Bezogen auf die Dividenden performten unser Modellportfolio wie auch unser REIT-Fonds noch besser und haben damit unseren Ansatz einer langfristig stabilen Dividendenzahlung bestätigt: Für das Gesamtjahr 2022 haben wir eine Dividendenrendite von +6,71 Prozent (brutto ohne Quellensteuer) erzielt, was nochmals 220 Basispunkte über der Rendite des Global REIT Index liegt. Damit wurde unsere Prognose von 4,0 bis 5,0 Prozent für das Jahr 2022 deutlich übertroffen.
Für das Gesamtjahr 2022 landete nur der Sektor Spezialimmobilien mit +12,98 Prozent im positiven Bereich. Es überrascht nicht, dass Infrastruktur wie Funktürme und Pipelines in turbulenten Zeiten eine hohe Widerstandsfähigkeit bewiesen. Healthcare und gemischt genutzte Immobilien landeten im Mittelfeld mit einer Performance von -17,9 Prozent bzw. -9,27 Prozent. Am schlechtesten schnitten die Sektoren Wohnen mit -31,41 Prozent und gemischt genutzte Industrie/Büro Immobilien mit -27,28 Prozent ab. Wohnimmobilien wurden insbesondere durch die Finanzierungsprobleme chinesischer Wohnungsunternehmen belastet. Bei gemischt genutzten Industrie-/Büro-REITs belasteten die unklare Entwicklung der zukünftigen Nachfrage nach Büro- und Industrieflächen aufgrund von Rezessionsängsten den Sektor.
Marktausblick REITs
Die ersten sechs Monate 2023 werden für die Gesamtmärkte und insbesondere für REITs schwierig werden, da der Kampf mit und gegen Inflation und steigende Zinsen weitergehen wird. Eine bessere zweite Jahreshälfte 2023 erfordert Erfolg auf makroökonomischer Ebene, um eine Markterholung auszulösen. Favoriten sind dabei REITs mit geringer Verschuldung und solche, bei denen die Immobilienrenditen nach der Pandemie weiterhin hoch sind.
Insgesamt kann nur eine wirtschaftliche Stabilisierung den Abwärtsdruck auf die Aktienkurse stoppen. Für REITs kann die Vermeidung einer Rezession zwar zu höheren Zinsen führen, auf der anderen Seite aber auch zu höheren Mieten, wenn sie von einem BIP-Wachstum begleitet wird. Eine harte Landung würde Zinssenkungen auslösen, eine langwierige Rezession jedoch könnte das Mietwachstum dämpfen und den Leerstand erhöhen. Es geht also um eingehende Wirtschaftsdaten und -zahlen, und darum, wie die Zentralbanken die Geschwindigkeit und das Ausmaß weiterer Zinserhöhungen entsprechend anpassen werden.
Da es Spielraum für große Schwankungen der einzelnen Aktienkurse gibt, ist die Aktienauswahl von entscheidender Bedeutung. Zu erwähnen sind hier zum Beispiel fundamental starke Namen vs. Namen mit hohem Verschuldungsgrad, Investitionen in den richtigen Teilsektor und die richtige regionale Allokation sowie Investitionen in Unternehmen mit positiven ESG-Attributen.
Industrieimmobilien könnten mit einer heftigen Wertkorrektur konfrontiert werden, da steigende Zinsen und sinkende Nachfrage einen doppelten Gegenwind darstellen. Demgegenüber können indexierte Mieten zu zusätzlichen Mieteinnahmen führen.
Auch die Ankaufsrenditen für Büroflächen dürften 2023 steigen. Der Abstand der Risikoprämie auf die Renditen von 10-jährigen Staatsanleihen ist praktisch auf null geschrumpft, so dass der Aufwärtsdruck erhöht und die Bewertungen bedroht sind.
Ein wichtiger Punkt, um all diese Risiken zu mindern, ist die Indexierung, weil sie im Laufe der Zeit zu höheren Mieten führen wird. Steigende Mieten sind wichtig, weil sie die Vermögenswerte stützen und höhere Schuldkosten decken, was wiederum zu einer erhöhten Widerstandsfähigkeit bei höheren Zinssätzen führt.
Die tatsächlichen Zinserhöhungen dürften sich kurzfristig nur begrenzt auf die Fremdkapitalkosten auswirken, da Kredite fixiert oder vollständig abgesichert sind. Eine durchschnittliche Laufzeit von mehr als fünf Jahren bedeutet, dass es in naher Zukunft praktisch keinen Refinanzierungsstress für REITs gibt.
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